6 ловушек: как действовать в самых опасных сделках с недвижимостью

Время чтения: 11 мин
20 0

 4 мая 2017 г.

Любая сделка с недвижимостью — предприятие ответственное и включает в себя ряд тонких моментов, требующих особого внимания и детальной проверки. Рассказываем, на что смотреть, чего избегать и чем пренебрегать не стоит, когда речь идет о заветных квадратных метрах

 

1. Не соглашайтесь на притворные сделки

Нередко одна из сторон сделки предлагает оформить договор дарения того или иного объекта, хотя по факту совершается стандартная купля-продажа недвижимости. Ключевой аргумент в пользу дарения — возможность уйти от налогов. Еще одна ситуация, когда притворное дарение на руку собственникам, — отчуждение долевой недвижимости. Продажа доли требует согласия всех сособственников имущества, а вот дарение позволяет подобным условием пренебречь. Также на якобы безвозмездных основаниях не прочь обзавестись новой недвижимостью и супруги, не желающие делить совместно нажитое с женой в случае развода.

 

Какие бы основания для прикрытия купли-продажи дарением не были, риск всегда один: притворную сделку довольно легко оспорить. Квартира в таком случае подлежит возвращению изначальному владельцу, а вот возврат денег остается под большим вопросом. Ведь фактическая передача средств в договоре дарения никак не указывается, и указываться не может. А значит, и доказать этот момент в суде будет крайне затруднительно.

 

6 ловушек как действовать в самых опасных сделках с недвижимостью-01.jpg

       

2. Прописывайте в договоре реальную стоимость недвижимости

Зачастую недобросовестные продавцы предлагают и другой вариант подлога, на первый взгляд, более безопасный и безобидный, чем притворное дарение. Его суть в занижении стоимости предмета договора с целью облегчения налогового бремени. Все бы ничего, но и здесь снова под удар попадает покупатель: если сделка будет признана недействительной, то назад он сможет получить только ту сумму, которая была прописана в договоре, а не ту, что была выплачена на самом деле. Выходит неплохая схема заработка для мошенников, когда при оспаривании ими договора купли-продажи прямого нарушения закона не возникает, и шансы остаться безнаказанными крайне высоки.

 

Кстати, покупателям, которые уверен в успехе аферы с преднамеренным занижением стоимости объекта недвижимости, стоит знать, что с 2016 года налог на имущество рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости. Поэтому выгоды в этом для них не будет никакой.

 

А вот продавцам следует знать, что налоговые органы в определенных случаях взимают подоходный налог при продаже недвижимости, и он рассчитывается из стоимости квартиры по договору. Если же стороны сознательно занижают цену продажи, то налоговые органы могут начислить налог с суммы не менее 70% кадастровой стоимости объекта.  

 

3. Будьте осторожнее с лицами, действующими по доверенности

Доверенность, на первый взгляд, — простой и не вызывающий опасений документ. Однако нужно понимать, что юридическая сила этого документа и возникающие в результате его выдачи правовые полномочия отнюдь не шуточные. Доверенность может оказаться поддельной, а может и настоящей, но уже недействительной вследствие ее отмены. В любом случае сделка, совершенная с использованием подобного "псевдодокумента", признается ничтожной. Следовательно, ее участники рискуют остаться без приобретенной недвижимости и без денег. Поэтому любую предъявляемую доверенность необходимо проверять как на предмет ее подлинности, так и на предмет актуальности на момент совершения сделки.

 6 ловушек как действовать в самых опасных сделках с недвижимостью-02.jpg

 

4. Внимательнее с расчетом по сделке

Безусловно, при заключении сделок с недвижимостью речь идет о солидных денежных суммах. Участники сделки стараются подстраховываться: покупатель предоставляет предоплату (зачастую под обыкновенную расписку, без заключения специального авансового соглашения), а также стороны прибегают к расчету наличными через банковскую ячейку.

 

Подчеркнем, что оба метода влекут за собой определенные риски. К содержанию расписки законом не предусмотрено никаких строгих требований, а значит, впоследствии доказать основания передачи средств или сроки их возврата в случае не совершения сделки (если стороны не отразили это в тексте расписки) будет затруднительно. Еще хуже, если паспортные данные одного из участников сделки, указанные в документе, окажутся ненастоящими. Доказать, кто кому что передавал, при таких обстоятельствах крайне тяжело.

 

Что касается банковской ячейки, здесь большой риск возникает из-за необходимости обналичивания и транспортировки крупной денежной суммы. Кроме того, банки не несут ответственности за содержимое сейфа, не составляют опись вложений, не проверяют купюры на подлинность, не производят пересчет денег.

 

Более того, при использовании ячеек возможны и случаи откровенного мошенничества, воровства и прочих нарушений законодательства. Известна масса примеров, когда мошенникам с помощью поддельных документов удавалось без особого труда забирать деньги из таких ячеек.

 

5. Обязательно выделяйте доли детям при использовании материнского капитала

Многие родители, приобретая квартиру с привлечением средств материнского капитала, игнорируют одно из требований закона: выделение долей детям в приобретенной недвижимости. Неисполнение этого правила является прямым нарушения прав собственников (в данном случае — детей), и в случае, допустим, дальнейшего отчуждения такой недвижимости суд может признать сделку ничтожной. А значит, горе-родителям придется возвращать деньги обманутым покупателям вне зависимости от того, удалось им сохранить средства, вырученные от реализации недвижимости, или нет.

 

6 ловушек как действовать в самых опасных сделках с недвижимостью-03.jpg

 

6. Рента, дарение, завещание — смотрите на правовые последствия

Когда речь заходит о распоряжении имуществом пожилых граждан, нередко возникает проблема выбора между составлением завещания, заключением договора пожизненной ренты либо попросту дарением недвижимости, допустим, близким сердцу родственникам. Важно понимать все нюансы каждого варианта.

 

В случае с завещанием право собственности на обозначенное в нем имущество возникает у наследника только со дня смерти наследователя. Также при желании передать недвижимость посредством завещания необходимо учитывать право на обязательную долю в наследстве, которым по закону обладает ряд лиц. Вне зависимости от содержания завещания с обязательными наследниками придется поделиться.

 

Договор пожизненной ренты (или договор пожизненного содержания с иждивением) подразумевает передачу имущества рентоплательщику при выполнении им определенных условий в течение жизни рентополучателя (изначального собственника). Это может быть ежемесячная выплата фиксированной суммы денег, уход, обеспечение необходимыми медикаментами, продуктами питания и так далее. При этом рентополучатель сохраняет за собой право проживания в указанном в договоре объекте недвижимости, а также может расторгнуть соглашение в случае грубых нарушений прописанных в нем условий.

 

Что касается договора дарения — важно понимать одно: подписывая такой договор, собственник моментально лишается каких-либо прав на указанную в нем недвижимость. Отменить дарение практически невозможно, поэтому прибегать к такому виду сделок можно лишь в исключительных случаях.

 

Так как же обезопасить себя при сделке с недвижимостью?

Самый логичный ответ – работайте с профессионалами рынка недвижимости. Так в агентстве недвижимости в Муроме «Этажи» работает команда юристов, которая не только проводит юридическую экспертизу сделок, но и сопровождает всю сделку «под ключ» - до момента получения документов в Росреестре.

 

«Этажи» также обеспечивают безопасные расчеты по сделке. В нашем агентстве недвижимости применяется три вида расчетов, которые максимально защищают участников сделки - расчеты с применением банковской ячейки, аккредитива и расчеты после государственной регистрации перехода права собственности. Система безопасных расчетов работает давно, и практика показывает, что это правильное решение - все сделки проходят без проблем и последствий для клиентов.

 

Мы полностью контролируем сделку и помогаем клиенту сделать этот процесс максимально комфортным. Консультируем, готовим комплект документов, а также экономим время и нервы клиента. Наш клиент защищён Гарантийным сертификатом. Что он дает клиенту? В случае утраты права собственности клиентом на приобретенный объект, агентство недвижимости в Муроме «Этажи-Гарантия» компенсируют сумму убытков в фиксированном размере из собственного страхового фонда - до  1 500 000 рублей, если по каким-то причинам сделка купли-продажи будет признана недействительной по решению суда.

 

Есть вопросы? Звоните: 8 (49234) 77-6-77, 8 (904) 03-888-55 или приходите: Муром, Куликова, 1

 

6 ловушек как действовать в самых опасных сделках с недвижимостью-04.jpg


Поделиться:
Интересует вопрос по недвижимости?
Оставьте заявку на бесплатную консультацию. Наш специалист свяжется с Вами и ответит на все вопросы

Прокомментируйте первыми:)


Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий.

Подпишитесь на блог

и не пропустите ни одной статьи!